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2020会成为房地产的又一个分水岭吗?

  受疫情影响的前两个月,销售活动停摆,房地产的经营性现金流一直是负的,直接导致很多房企陷入了极端的困境,个别房企到现在也没缓过来。疫情后的房地产,发生了很多变化:

  今年两会后的政府工作报告,都没有提及今年的经济增长目标,这是改革开放四十余年来的第一次,前所未有。虽然也有促就业,保民生等其他指标任务,但是不可否认,今年的经济增长注定异常艰难。

  一季度经济增长是-6.8%,二季度应该会有较强的复苏,经济有望正增长。根据很多经济学家预测的中位数水平,今年下半年的经济有望实现8%左右的增长,但是全年的经济增速也不会超过4%。

  除了疫情,中美两个大国的脱钩风险,贸易战,科技战争端,短期内还是能发挥破坏性的作用,给未来的经济增长带来了更多的不确定性。

  在经济增速放缓的情况下,影响的必然是居民的收入,最终决定了支出的能力,以及消费的信心。在乏善可陈的宏观经济背景下,房地产也不能独善其身,销售市场的乏力,带来行业发展的困境。

  近期长三角的房地产市场可谓是赚足了眼球,杭州某楼盘开启了60000人抢959套房源的疯狂摇号模式。南京市也开启了万人摇号模式,就连长三角北翼的南通市,也开启了房地产起飞模式,地王频出。长三角地产在疫情后的强势复苏,引起了行业内的热议,引得无数房企继续重仓拿地。

  相比之下,其他内地的三四线城市则处于缓慢的疫情修复阶段,销售市场的表现不尽如人意。自2019年出棚改政策退坡以来,缺乏有效产业支撑的三四线城市房地产,购买力就开始下滑趋势。疫情的发生,更是加剧了这一趋势,很多房企2018-2019年两年间,在三四线拍的高价地,至今被套得死死的。

  部分城市开始进入:政府没钱 — 需要卖更多地用于城市面貌更新 —库存高企去化困难 — 卖地更难 — 财政更加困难难 — 卖更多地的死循环中。

  疫情影响下的娱乐消费业务,艰难前行,直接导致各大房企的文旅业务滑入亏损的深渊。但是疫情只是一个导火索,文旅勾地的行业乱象,是上一阶段行业热潮的产物。实际上真心做文旅业务,又有经验做好运营的房企不多,大多是勾地目的达成后,就弃之不顾,留下了一大堆问题。

  公开市场上可获取的土地数量,特别是优质的土地总量是有限的。目前国内有约9.5万家各类规模的房企,为了拿到地,大家必然是挖空心思、竭尽全力。举个简单的例子,就像同样的一桌饭菜,桌上的饭菜还是那么多,但是食客的食量增加了,有的人为了能吃饱必然会挤占其他人的份额,竞争自然就升级了。

  市场愈发艰难,但是不代表所偶遇的房企都是按套路出牌。部分坚持走冲规模,走高周转路子的激进房企,充当了土地公开市场“鲶鱼效应”的角色,以拿到地为最高标准,不怕交学费。

  不得不说,现在的房地产投资领域已经进入了“狭路相逢勇者胜”的存量竞争阶段。在土地供应端方面,随着城市化的高潮已几乎到达顶点,未来的城市化进入一个平稳发展阶段。土地供应的总指标的增加量,很难再有质的变化,房企拿地需要在现有指标之下,竞争数量有限的相对优质的土地。

  在竞争加剧的市场形势面前,有部分激进型的房企观念转变比较快,在风险把控,市场预期等方面进行了优化,降低了投资标准,特别是财务指标方面。但是大部分习惯了原来市场规则,稳健经营的房企,还在坚持原有的拿地评价体系,导致拿地艰难。

  今年给全行业备受推崇的“高周转”模式出了一个大考题,在疫情的极端困难下,房地产的宏观调控也并没有放松。疫情之初,很多行业内专家做的会放松限购限贷或者地产融资政策的预测,并没有成为现实,仅仅成了大家的一厢情愿。虽热有很多城市出台了局部的放松限购,限贷的政策,但大多数都是一日游,未能成为实锤。

  在销售遇阻的情况下,很多房企开展了线上卖房的新尝试,但是仍然未能解决经营性现金流为负的窘境。头部房企通过自身的渠道,发行了大量的企业债,获得了现金度过了危机。一些盲目学高周转,现金极度紧张,融资能力相对有限的房企,却成了行业的淘汰者。

  当下拿地限制越来越多,自持,配建,无偿移交,限地价限房价等新式玩法层出不穷,都给高周转模式蒙上了一层阴影。以前拿错地,还可以等房价上涨,以时间换空间,随着现在限价政策常态化,等上一两年也不一定解套。三四线城市拿错地成本更高,因为广大三四线成进入了房价横盘阶段,上涨的预期优先,拿了高价地进退两难。拿错一块地,整个区域公司都会陷入困境。

  国内的房地产在2012年已经进入了白银阶段(多数派观点),2020年将成为一个分水岭,房地产提前进入青铜时代。此后的房地产,不再像白银时代那么稳定发展,伴随着的是更加地动荡,频繁地调整。很多地产人当下经历了房企破产并购潮,成规模裁员,降职降薪,都是这个时代的标志。

  通过此次疫情,不少人应该看到了高层对调控房地产的决心,未来很长一段时间,房地产的调控政策都还会持续,但是再继续加码的可能性也很低。

  一是房地产金融化的属性越来越强,融资能力是决定拿地扩展的根本。目前排名靠前的30家房企,都在不同程度地涉及金融领域,诸如恒大、万达、佳兆业。绿地等房企都有金融牌照,分别参股了银行、保险、P2P等公司。

  二是房地产的产业属性越来越强,这既是拿地模式的要求,也是调控的政策引导方向。招拍挂市场未来想要拿到非高价地的可能性,越来越低了,不当地王已是万幸。要相对低价拿地,就要有点真本事,产业拿地就是地方政府欢迎的形式。在引入产业,发展实体经济的同时,适当开发一些房地产,是未来的一个重要方向,目前很多一二线城市的大型勾地项目,无不在印证这点。