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楼市出现“马太效应”!再过20年中国房地产会怎样?面临5大变局

  我国的房地产市场化进程,业内普遍是以98年房改为起点计算的,也就是目前已经有22个年头。这22年里,城镇化率从不足30%变成了60.6%,房价也从当初的几百元每平米的均价变成了目前的全国均价9500左右。

  从过去20年的城市化进程看,城镇户口从1990年的3亿左右,变成了2019年的8.3亿。短短20年间,5.3亿人进了城。而这,也是房地产同步繁荣发展的核心原因所在——需求在过去20年里爆发式增长。房价呢,则从90年的几百元一平米上涨到了如今的9500元一平米。

  虽然60.6%的城市化率距离发达国家的75%的标准还有一段距离,但接下来显然这一速度会有所减慢。根据专家分析,接下来每年的进城人口大概在2000万左右,利用十年时间达到2亿,总城镇人口达到10.5亿,进而城市化率实现75%的发达国家目标。每年2000万的进城人口,相比过去20年里平均每年2600万的进城人口,这一速率下降了20%。

  王健林也曾在公开场合表示:发达国家的房地产发展进程全周期大概在40年左右,而虽然我国房改以来仅有22年,但实际上加上商品房全面放开前的那段时间,已经有差不多30年的事件。所以,未来房地产发展速度放缓是必然的,房地产开发再有十年的发展也差不多将达到饱和。因此,20年后,我国楼市必然将全面进入存量房时代。

  我国的城市化率实际上是分布不均的,人口密度也是十分不均匀的。东部沿海城市普遍高于平均城市化率、人口也更为密集;中部城市则接均城市化率,人口密度中等;西部城市城市化率则偏低。

  所以,在未来,人口还将按照城市等级进行流动,大城市人口吸附力越来越强,小城市人口逐步流失,房地产市场分化也将泾渭分明。

  拿日本来举例:日本不到1.3亿的人口,75%以上的人口分布在东京都、京阪神、名古屋三大都市圈,其中居住在东京都市圈的,更是高达3700万人。发达国家的人口分布已经给了我们未来的参考。

  可想而知,未来我国的房价会伴随人口的分布而两极分化。主力依然是长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游这五大超级城市群,马太效应始终存在且愈发明显。

  这么来看,20年后我国不仅将全面进入存量房时代,存量房也将按照城市群的分布而呈现冷热不均的现象。

  第一、第二大点已经阐述了20年后,我国将进入存量房时代。但存量房并不代表着没有了居住需求,而是进入租房时代。

  1、人口持续向各大城市群涌入,但优质土地早已开发完毕,遍地都是存量房。在这种情况下,选择买房不如租房;

  2、20年后的一二线城市房价,不是普通青年能够承受得起的。参考日本,东京早已进入存量房时期,但东京的寸土寸金使其房价贵为世界前列,年轻人根本买不起房,只能租房;

  3、消费理念的改变。在当前,买房背负二三十年的债务是很常见的现象,有房贷家庭每个月很大一笔的消费来自于按揭,家庭幸福感并不高。而15后、20后在这样的环境下成长,更崇尚个人财富自由、不要背负过高的压力。

  马云曾说未来的房价如葱,这句话虽然更多是引导年轻人不要早早背负房贷在身,但也是有一定的预言性在里面的。

  而更准确的说法,更可能是“房子如葱”。大量的已建成房源无人居住,虽然具有一定市场价值,但数量已经如葱。

  因此,随着人口不断的迁移,未来必然出现城市群即人口群,非城市群核心及周边地带的城市,人口将持续萎缩。而这样的人口空心化城市,房子存量高企,又没有足够的人口来住,就会出现像鹤岗、乳山这样的“房子如葱”。

  目前,我国超60岁人群已经接近18%,未来这个比例还将进一步提高,老龄化正在到来。

  而目前我国养老地产的规模还比较小,盈利模式也正在前期摸索中,以养老地产为主体的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系还在一步步摸索中,未来我国养老地产也将朝着规模化、郊区化、智能化、专业化等方向演变,所以养老地产还将有很大的前景。但眼前还不是。

  以上五点,就是20年后我国房地产的预测。无论是参照发达国家的发展轨迹还是根据我国目前房地产的发展现状,这些大概率都是会成为现实。

  1、房地产白银时代已经全面来临,开发规模逐渐缩小,20年后全面存量房时代;

  3、人口流动会加速城市分化,进而引导房地产市场的分化。核心城市与边缘城市的房价将更加泾渭分明;

  4、边缘城市不断受大城市的虹吸效应,人口持续流出,会出现大量空置与“房子如葱”;